Changement d'usage à Marseille : le guide complet pour la location saisonnière en 2026

Découvrez les règles de changement d'usage à Marseille pour louer un logement sur Airbnb. Résidence principale, résidence secondaire, compensation, autorisations et sanctions expliquées.

Introduction

La réglementation applicable aux locations saisonnières a considérablement évolué ces dernières années à Marseille. Face à l'augmentation du nombre de logements proposés sur Airbnb et aux difficultés rencontrées par les habitants pour se loger à l'année, la Ville de Marseille a décidé de renforcer son dispositif de contrôle et de régulation.

Aujourd'hui, de nombreux propriétaires découvrent qu'il ne suffit plus de publier une annonce sur Airbnb ou Booking.com pour exploiter légalement un logement en location saisonnière. Dans certaines situations, une autorisation de changement d'usage est obligatoire et peut même nécessiter un mécanisme de compensation particulièrement contraignant.

Pour les investisseurs, les propriétaires de résidences secondaires ou les personnes envisageant un achat destiné à la location touristique, comprendre cette réglementation est devenu indispensable avant tout projet.

Qu'est-ce que le changement d'usage ?

Le changement d'usage correspond à la transformation d'un logement destiné à l'habitation en un local utilisé pour une activité différente. Dans le cas d'Airbnb, l'administration considère qu'un logement loué de manière répétée à une clientèle de passage n'est plus utilisé comme un logement classique mais comme un hébergement touristique.

Cette distinction peut sembler administrative mais elle a des conséquences importantes. Lorsqu'un bien bascule dans la catégorie des meublés de tourisme, certaines autorisations deviennent obligatoires.

Le changement d'usage ne concerne pas uniquement Marseille. De nombreuses grandes villes françaises comme Paris, Nice, Lyon ou Bordeaux appliquent des règles similaires afin de préserver leur parc de logements résidentiels.

Résidence principale : une situation plus simple

La situation la plus favorable concerne la résidence principale.

À Marseille, lorsqu'un logement constitue effectivement votre résidence principale, il peut être loué à des touristes sans autorisation de changement d'usage à condition de respecter la limite fixée par la Ville. Depuis l'entrée en vigueur du nouveau règlement, cette limite est passée de 120 jours à 90 jours par an. Au-delà, le propriétaire s'expose à des sanctions.

Même dans ce cas, certaines obligations demeurent. Le logement doit être déclaré et le propriétaire doit pouvoir justifier du nombre de nuitées réalisées en cas de contrôle de la municipalité.

Cette règle concerne principalement les propriétaires qui souhaitent louer ponctuellement leur appartement lorsqu'ils sont absents.

Résidence secondaire : le véritable enjeu à Marseille

C'est sur les résidences secondaires que la réglementation est devenue beaucoup plus stricte.

Depuis l'adoption du nouveau règlement de changement d'usage applicable à partir du printemps 2025, la location d'un meublé touristique hors résidence principale nécessite désormais une autorisation de changement d'usage dès le premier logement. Cette autorisation n'est accordée que sous réserve de mettre en œuvre une compensation.

Concrètement, un propriétaire souhaitant transformer un appartement en Airbnb doit simultanément remettre sur le marché résidentiel un autre local qui n'était pas destiné à l'habitation. L'objectif affiché par la Ville est de maintenir un équilibre entre logements destinés aux habitants et logements touristiques.

Cette évolution constitue un changement majeur pour les investisseurs souhaitant acheter un appartement uniquement pour l'exploiter en location saisonnière.

Le principe de compensation

La compensation est aujourd'hui le point le plus complexe du dispositif marseillais.

Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, le propriétaire doit généralement transformer un local non résidentiel en logement. Ce local doit répondre à plusieurs critères de qualité, de surface et de localisation définis par le règlement municipal.

Cette mesure vise à éviter que des milliers de logements soient retirés du marché locatif traditionnel au profit de locations touristiques de courte durée.

Dans les faits, cette contrainte limite fortement les nouveaux projets d'investissement exclusivement destinés à Airbnb.

Les contrôles se renforcent

La Ville de Marseille a considérablement renforcé ses moyens de contrôle.

Selon les données publiées par la municipalité, près de 13 000 logements sont aujourd'hui exploités en location saisonnière dans la ville. La municipalité estime également que plusieurs milliers de logements ne respecteraient pas totalement la réglementation en vigueur.

Une brigade dédiée a été mise en place pour identifier les annonces irrégulières, contrôler les déclarations et engager des procédures lorsque cela est nécessaire. Les quartiers du Panier et de Noailles font notamment l'objet d'une attention particulière.

Cette volonté de contrôle s'inscrit dans une politique globale de régulation du marché des meublés touristiques.

Quelles sanctions en cas d'infraction ?

Les sanctions peuvent être particulièrement lourdes.

La Ville rappelle qu'une location touristique exploitée sans autorisation de changement d'usage lorsque celle-ci est obligatoire peut entraîner des procédures judiciaires ainsi que des amendes pouvant atteindre 100 000 euros par logement dans certains cas prévus par le Code de la construction et de l'habitation.

Des condamnations ont déjà été prononcées dans plusieurs grandes villes françaises contre des propriétaires exploitant des logements sans respecter les règles locales.

Avant toute mise en location, il est donc indispensable de vérifier précisément sa situation.

Le règlement de copropriété : un point souvent oublié

Même lorsqu'un propriétaire respecte la réglementation municipale, il doit également vérifier son règlement de copropriété.

Certaines copropriétés interdisent explicitement ou limitent fortement les activités assimilables à de l'hébergement touristique. Une autorisation administrative ne permet pas de contourner les règles internes d'un immeuble. La Ville de Marseille rappelle d'ailleurs que les demandes d'autorisation doivent être compatibles avec les dispositions du règlement de copropriété.

Ce point est fréquemment négligé lors d'un achat immobilier.

Faut-il encore investir dans la location saisonnière à Marseille ?

La réponse est oui, mais avec davantage de précautions qu'auparavant.

Marseille reste l'une des villes les plus attractives de France pour la location saisonnière. Les quartiers du Panier, du Vieux-Port, d'Endoume, du Roucas-Blanc ou encore de la Pointe Rouge continuent d'attirer une clientèle touristique importante.

En revanche, les investisseurs doivent désormais intégrer très tôt la question du changement d'usage dans leur projet. Un bien qui semble rentable sur le papier peut devenir beaucoup plus complexe à exploiter si les autorisations nécessaires ne peuvent pas être obtenues.

C'est pourquoi une analyse préalable est devenue indispensable avant toute acquisition.

Comment Croceo accompagne les propriétaires ?

Chez Croceo, nous accompagnons quotidiennement des propriétaires et investisseurs souhaitant développer un projet de location saisonnière à Marseille.

Avant toute mise en location, nous aidons nos clients à comprendre la réglementation applicable à leur situation, à identifier les éventuelles contraintes administratives et à évaluer le potentiel réel du logement.

Notre équipe prend ensuite en charge la gestion complète du bien : création des annonces, diffusion multi-plateformes, accueil des voyageurs, ménage, maintenance et optimisation des revenus.

Cette approche permet aux propriétaires d'exploiter leur logement en toute sérénité tout en limitant les risques liés à une réglementation devenue particulièrement technique.

Conclusion

Le changement d'usage est aujourd'hui l'un des sujets les plus importants pour tout propriétaire souhaitant faire de la location saisonnière à Marseille. Si la résidence principale bénéficie encore d'un régime relativement souple dans la limite de 90 jours par an, les résidences secondaires sont désormais soumises à des contraintes beaucoup plus fortes, notamment en matière de compensation.

Avant d'investir ou de publier une annonce Airbnb, il est donc essentiel de vérifier précisément les règles applicables à votre logement afin d'éviter des sanctions potentiellement importantes et de sécuriser votre projet locatif.