Quel type de logement rapporte le plus en location saisonnière à Marseille ?

Découvrez quels logements génèrent les meilleurs revenus en location saisonnière à Marseille : studio, appartement familial, maison ou villa avec piscine.

Introduction

Lorsqu'un investisseur envisage un achat destiné à la location saisonnière, une question revient systématiquement : quel type de logement rapporte réellement le plus ?

À première vue, beaucoup pensent qu'un grand logement génère forcément davantage de revenus qu'un studio. Pourtant, la réalité est souvent plus nuancée. La rentabilité dépend non seulement de la taille du bien mais également de son emplacement, de son prix d'acquisition, de son niveau d'équipement et du type de clientèle qu'il attire.

À Marseille, où les profils de voyageurs sont particulièrement variés, certains logements performent étonnamment bien malgré une surface réduite, tandis que certaines grandes propriétés peuvent rencontrer davantage de difficultés à maintenir un taux d'occupation élevé.

Avant d'investir, il est donc important de comprendre quels types de biens attirent réellement les voyageurs et quels critères influencent les performances locatives.

Les studios : souvent sous-estimés

Les studios restent parmi les logements les plus présents sur Airbnb à Marseille.

Ils attirent principalement les couples, les voyageurs seuls, les professionnels en déplacement ou encore les touristes venus découvrir la ville durant quelques jours. Leur principal avantage réside dans leur prix d'acquisition généralement plus accessible.

Dans les quartiers touristiques comme le Panier, le Vieux-Port ou les Catalans, un studio bien rénové peut bénéficier d'un excellent taux d'occupation. Les séjours sont souvent courts mais nombreux, ce qui permet de maintenir une activité régulière tout au long de l'année.

Cependant, le potentiel de revenus reste naturellement limité par la capacité d'accueil. Même avec un excellent remplissage, un studio ne pourra généralement pas atteindre les revenus bruts d'un logement plus grand.

Les T2 : le meilleur compromis ?

Pour de nombreux investisseurs, le T2 représente aujourd'hui l'équilibre idéal.

Ce type de logement attire à la fois les couples, les petites familles et certains voyageurs professionnels. La clientèle potentielle est donc plus large que celle d'un studio tout en conservant un prix d'acquisition relativement raisonnable.

À Marseille, les appartements deux pièces situés à proximité du Vieux-Port, d'Endoume ou encore de la Corniche affichent souvent d'excellentes performances. Ils permettent également de proposer des séjours plus confortables, ce qui améliore généralement les commentaires et la satisfaction des voyageurs.

De nombreux professionnels de la location saisonnière considèrent d'ailleurs le T2 comme l'un des produits les plus équilibrés du marché.

Les T3 et appartements familiaux

Les appartements capables d'accueillir quatre à six personnes disposent d'un véritable avantage à Marseille.

La ville attire de nombreuses familles pendant les vacances scolaires ainsi que des groupes d'amis souhaitant découvrir la région. Ces voyageurs recherchent généralement davantage d'espace et privilégient les logements offrant plusieurs couchages.

Les T3 bien situés enregistrent souvent des revenus particulièrement intéressants, notamment lorsqu'ils disposent d'une terrasse, d'un parking ou d'une vue dégagée.

Ils permettent également de pratiquer des tarifs plus élevés tout en conservant une clientèle relativement large.

Les maisons : un marché plus spécifique

Les maisons attirent un profil de voyageurs différent.

Elles séduisent principalement les familles recherchant davantage d'intimité ainsi que les visiteurs souhaitant profiter d'un extérieur. À Marseille, les secteurs de la Pointe Rouge, du Prado ou encore de certains quartiers du 8ᵉ arrondissement sont particulièrement recherchés pour ce type de bien.

La présence d'un jardin constitue souvent un avantage important, notamment pendant les périodes estivales. Les séjours sont généralement plus longs que dans les appartements du centre-ville.

En revanche, le prix d'acquisition plus élevé doit être pris en compte dans l'analyse de rentabilité.

Les villas avec piscine : les revenus les plus élevés

Lorsqu'on parle de revenus bruts, les villas avec piscine occupent généralement la première place.

Les voyageurs sont prêts à payer davantage pour bénéficier d'un logement spacieux, d'un jardin, d'une piscine privative et parfois d'une vue mer. Cette clientèle est souvent composée de familles, de groupes ou de visiteurs internationaux recherchant un niveau de confort supérieur.

À Marseille, les villas situées dans le Roucas-Blanc, à la Pointe Rouge ou dans certains secteurs résidentiels du sud de la ville attirent régulièrement ce type de clientèle.

Toutefois, il convient de distinguer revenus bruts et rentabilité. Une villa nécessite souvent davantage d'entretien, de maintenance et représente un investissement initial plus important.

La vue mer : un critère parfois plus important que la taille

À Marseille, la vue constitue souvent un facteur déterminant.

Un appartement avec terrasse et vue sur la Méditerranée peut parfois générer davantage de revenus qu'un logement plus grand mais dépourvu d'atout visuel particulier.

Les voyageurs recherchent avant tout une expérience. La possibilité de prendre son petit-déjeuner face à la mer ou d'admirer le coucher de soleil depuis son balcon représente souvent un élément différenciant.

Pour cette raison, la vue peut avoir davantage d'impact sur les performances qu'une simple différence de surface.

Terrasse et parking : deux éléments qui augmentent fortement l'attractivité

Les espaces extérieurs figurent aujourd'hui parmi les critères les plus recherchés.

Une terrasse permet non seulement d'améliorer l'expérience voyageur mais également d'augmenter le tarif moyen par nuit. Cet avantage est particulièrement marqué à Marseille où le climat permet de profiter de l'extérieur une grande partie de l'année.

Le parking constitue également un élément très apprécié. De nombreux visiteurs arrivent en voiture et privilégient les logements offrant une solution de stationnement simple.

Ces équipements influencent souvent davantage les revenus qu'une pièce supplémentaire.

Quel logement choisir pour investir ?

La réponse dépend principalement du budget disponible et des objectifs poursuivis.

Un investisseur recherchant le meilleur équilibre entre coût d'acquisition et potentiel locatif s'orientera souvent vers un T2 ou un T3 bien situé. Les studios peuvent offrir une bonne rentabilité mais disposent généralement d'un plafond de revenus plus limité.

Les maisons et villas permettent de générer les revenus les plus importants mais nécessitent également un investissement beaucoup plus conséquent.

Avant toute acquisition, il est indispensable d'étudier le potentiel réel du bien plutôt que de se concentrer uniquement sur sa surface.

Pourquoi faire réaliser une étude avant d'acheter ?

Deux logements identiques peuvent produire des résultats très différents.

L'emplacement, la vue, les équipements, la réglementation applicable et la concurrence locale influencent fortement les performances futures. Une étude préalable permet d'identifier les revenus envisageables et de comparer plusieurs opportunités avant de prendre une décision.

Chez Croceo, nous accompagnons régulièrement des investisseurs souhaitant acheter un bien à Marseille pour faire de la location saisonnière. Notre analyse permet d'évaluer le potentiel réel du logement avant même l'acquisition.

Conclusion

À Marseille, il n'existe pas de logement universellement plus rentable que les autres. Les studios, T2, T3, maisons et villas répondent chacun à des marchés différents.

Les T2 et T3 offrent généralement le meilleur équilibre entre investissement et potentiel locatif, tandis que les villas avec piscine génèrent souvent les revenus bruts les plus élevés. Dans tous les cas, l'emplacement, la vue, la terrasse et la qualité de gestion restent les véritables moteurs de performance.

Avant d'investir, il est recommandé d'analyser précisément le potentiel du bien afin de sécuriser son projet et d'optimiser ses revenus futurs.